Erkundungsfahrt
Simone Einsiedler und Maria Fallert (von links) vom Gutachterausschuss ermitteln den Wert von Grundstücken in Achern. | Foto: Prinz

Erkundungsfahrten in Achern

Gutachter schaffen an einem Morgen 400 Häuser

Der Nachbar wirft einen kritischen Blick über den Gartenzaun: Wer fährt da so langsam am Grundstück vorbei und schaut interessiert auf sein Haus? Nein, es sind keine Einbrecher bei der Planung neuer Taten, sondern zwei Mitarbeiterinnen der Stadt Achern: Maria Fallert, Vorsitzende des städtischen Gutachterausschusses, und Simone Einsiedler von der Geschäftsstelle. Der Ausschuss ermittelt, welchen Wert Gebäude und Gelände in Achern haben. Wie geht das? Aus den Flächen von Grundstück und Gebäude sowie der Anzahl der Geschosse wird die sogenannte Geschossflächenzahl errechnet und der wahrscheinliche Kaufpreis ermittelt. Wenn man die Akten mit den Geschosszahlen erst aus den Archiven der Stadt holen müsste, wäre das zu viel Aufwand, erklärt Maria Fallert. „Außerdem haben wir von vielen gewachsenen Gegenden gar keine Bebauungspläne.“ Deshalb sei es einfacher, durch die Acherner Straßen zu fahren und die Geschosse selbst zu zählen. „Ungefähr 400 Gebäude sind an einem Vormittag zu schaffen“, sagt Fallert. „Wir sind schon relativ weit fortgeschritten.“ Auf der Lister der Gutachter für die Erkundungsfahrten stehen neben Fautenbach und Oberachern noch die Acherner Randgebiete und die Straßen um die Klinik.

Bodenrichtwerte werden im Frühjahr 2017 verabschiedet

Alle zwei Jahre werden die sogenannten Bodenrichtwerte verabschiedet, das nächste Mal im Frühjahr 2017. Damit ist der Wert eines Bodens gemeint, entsprechend seines Entwicklungszustands, heißt es von der Stadt. Für diese Bodenrichtwerte werden verschiedene Merkmale berücksichtigt, unter anderem die Geschosszahlen auf den jeweiligen Grundstücken. „Wenn ein Gelände mehrstöckig bebaubar ist, ist man bereit, für so ein Grundstück mehr zu bezahlen, als wenn man dort nur ein Bungalow bauen dürfte“, erklärt Fallert, und Simone Einsiedler nimmt einen Plan in die Hand: Darin trägt sie bei der jeweiligen Hausnummer ein, wie viele Geschosse sie zählt, während Maria Fallert langsam von Haus zu Haus fährt. Nach der Fahrt geht es zurück an den Schreibtisch: „Da wartet dann eine lange Tabelle auf uns“, sagt Einsiedler. In der sogenannten Kaufpreissammlung werden alle Daten eingespeist. Diese Sammlung sei für jeden von Bedeutung, der in der Immobilienwirtschaft tätig ist, etwa Sachverständige, Makler oder Banker, so die Stadt in einer Mitteilung.

Erkundungsfahrt
In den Plan werden die Geschosse während der Fahrt eingetragen. | Foto: Prinz

Zur Bodenrichtwertsitzung trifft sich der Ausschuss ebenfalls im kommenden Frühjahr, das Ergebnis wird veröffentlicht. Darüber hinaus gibt es etwa zwölf Sitzungen im Jahr, in denen über beauftragte Bewertungen beraten wird, etwa wenn ein Eigentümer den Ausschuss damit beauftragt, den Verkehrswert – oder Marktwert – seines Grundstücks zu ermitteln, sagt Fallert. Die Arbeit des Gutachterausschusses ist auch für diejenigen wichtig, die den Durchschnittspreis von Immobilien in einem bestimmten Gebiet wissen möchten. Auch, wer beispielsweise ein Stück Gartenland kaufen will, sollte den Grundstückswert erfragen, sagt Fallert und betont dabei: „Der Ausschuss macht die Preise nicht, wir bilden das Marktgeschehen ab.“ Um dafür mehr Details zu erhalten, verschickt der Ausschuss teilweise auch Fragebögen an neue Besitzer und die Verkäufer, dabei geht es unter anderem um die Ausstattung eines Gebäudes. „Das funktioniert sehr gut“, sagt Fallert.

Rund 200 Grundstücke und Immobilien 2016 verkauft

In diesem Jahr hätten bisher insgesamt etwa 200 Grundstücke und Immobilien in Achern den Besitzer gewechselt. Rund 350 seien es in einem Jahr durchschnittlich, sagt Simone Einsiedler und dirigiert ihre Kollegin weiter durch die Straßen: Für die Gutachter geht es in die Oberacherner Straße, dann in die Dichmüllerstraße. Hat das Haus an der Ecke 2,5 oder drei Geschosse? Einsiedler zählt und füllt den Plan. „Was wir machen, ist jetzt Fleißarbeit, um einmal die Grunddaten zu erheben“, sagt Maria Faller. Wenn neue Gebäude dazukommen, gebe es nur noch Stichproben. „Die Anwohner gucken oft etwas misstrauisch, und die Fahrer hinter uns sind manchmal etwas genervt“, erzählt sie und fährt langsam am nächsten Grundstück vorbei.

Die Gutachterausschüsse sind in Baden-Württemberg bei den Gemeinden angesiedelt. In Achern gehören 13 Gutachter zu dem Ausschuss, der im Bereich Hochbau und Bauverwaltung angesiedelt ist. Maria Fallert ist seit 2009 Ausschussvorsitzende. Außerdem zählen ehrenamtliche Gutachter dazu, unter anderem Architekten oder Landwirte, die ortskundig sind und teilweise auch die Altlasten von Geländen kennen.