Nach einem langen Entscheidungsprozess und einer überraschenden Wendung im März dieses Jahres hat nun auch Rheinstetten einen Mietspiegel.
Mit großer Mehrheit stimmte der Gemeinderat in seiner jüngsten Sitzung für das vom Hamburger ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung erarbeitete Vergleichswerk.
Der Mietspiegel gibt einen Überblick über die Mieten auf dem freien Wohnungsmarkt, Wohnheime und Sozialwohnungen sind zum Beispiel ausgenommen.
Pro Quadratmeter werden im Schnitt 8,11 Euro fällig
Aus den bei einer Mieter- und Vermieterbefragung erhobenen Daten wird eine ortsübliche Vergleichsmiete berechnet, an der sich Mieter und Vermieter orientieren können.
Nach dem Rheinstettener Mietspiegel liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter unabhängig von Wohnungsmerkmalen wie Ausstattung, Lage, Baujahr oder Fläche bei 8,11 Euro.
Der Mietspiegel soll Streitigkeiten zwischen Mietparteien verhindern oder ihre Schlichtung vor Gericht erleichtern.
Nur qualifizierte Mietspiegel werden von Gerichten anerkannt
Was letzteren Punkt angeht, gibt es aber einen Haken, auf den CDU-Stadtrat und BGH-Richter Heinz Wöstmann hinwies.
Denn wichtig für die Anerkennung von Mietspiegeln vor Gericht ist ihre Qualität, ihre Aussagekraft. Man spricht von „qualifizierten“ Mietspiegeln, die nach festgelegten wissenschaftlichen Grundsätzen erarbeitet werden, und von „einfachen Mietspiegeln“.
Qualifizierte Mietspiegel werden von Gerichten im Fall eines Streits zwischen Mieter und Vermieter in der der Regel anerkannt, bei einfachen sind darüber hinausgehende weitere Prüfungen erforderlich.
Datengrundlage für Rheinstettener Mietspiegel ist zu alt
Offiziell hat der Gemeinderat Rheinstetten zwar nun einen „qualifizierten Mietspiegel“ – inhaltlich entspricht er aber nicht mehr ganz den Vorgaben an einen solchen.
Denn die Daten, die zur Erarbeitung des qualifizierten Mietspiegels herangezogen werden, müssen alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst werden.
Maßgeblich ist hierbei nach dem am 1. Juli 2022 in Kraft getretenen Mietspiegelreformgesetz der Stichtag der Datenerhebung und nicht etwa das Veröffentlichungsdatum des Mietspiegels.
Die Daten, auf deren Grundlage der Rheinstettener Mietspiegel erarbeitet wurde, sind vom Stichtag 1. November 2019 und damit zu alt.
Rückzahlung von Fördergeldern drohte
„Formal ist es ein qualifizierter Mietspiegel, aber er hat nicht mehr die Wirkung eines qualifizierten Mietspiegels“, formulierte es Wöstmann.
Und genau das sei der Grund, warum die Christdemokraten nun doch für die Erstellung gestimmt hätten: Weil die von ihnen befürchtete Wirkung, nämlich Mieterhöhungen ausbleibt, wenn es sich de facto nur um einen einfachen Mietspiegel handelt.
Gleichzeitig kann die Stadt nun die Fördergelder behalten, die das Land für die Erstellung eines gemeinsamen Mietspiegels mit der Stadt Ettlingen bekommen hat (wir berichteten). Der Ettlinger Gemeinderat hatte im Oktober 2021 für seinen Mietspiegel gestimmt, er ist online verfügbar.
In Rheinstetten gilt die Mietpreisbremse nicht
Ein qualifizierter Mietspiegel mit aktuellen Daten mache es Vermietern möglich, günstige Mieten, die unter diesem Wert liegen, anzuheben, sagt Wöstmann. Gleichzeitig bleibe die bremsende Wirkung bei den Mieten, die über dem Wert liegen, aus.
Denn anders als Ettlingen und Karlsruhe, so Wöstmann, zähle Rheinstetten nicht zu den Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, in denen nach dem Landesgesetz die Mietpreisbremse gilt.
Diese gibt vor, dass die Miete bei Neuvermietungen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen darf. Ausgenommen sind Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden, und umfassend modernisierte Bestandswohnungen.
Immer noch besser als nichts.Sebastian Schrempp, Oberbürgermeister
Von den Gemeinderäten gab es trotz der von Wöstmann angedeuteten begrenzten rechtlichen Wirkung breite Zustimmung für den Mietspiegel.
Er werde jetzt schon für eine gewisse Transparenz sorgen, die in den kommenden Jahren durch ständige Aktualisierungen noch verbessert werde, sagte Gerald Peregovits (ULR). Gerhard Bauer (SPP) betonte, die Sozialdemokraten hätten sich seit jeher für einen Mitspiegel eingesetzt. „Wir freuen uns, dass eine Zustimmung erfolgt, wenn auch nicht aus Überzeugung, sondern aus Geldgründen.“
Lediglich Bernd Urban (FDP) stimmte dagegen, Martin Resch (Grüne) enthielt sich. „Immer noch besser als nichts“ sei der qualifizierte Mietspiegel, der „von der rechtlichen Wirkung her“ nur ein einfacher sei, sagte Oberbürgermeister Sebastian Schrempp (CDU).
