In dem Gebäude an der Ecke Klosestraße/Ebertstraße (in Verlängerung des Bahnhofplatzes) entstehen neben Büros ein Café im Erdgeschoss und eine größere Gastronomie im sechsten Stock, außerdem gibt es jetzt auf der Südwestseite des Gebäudes (zur Klosestraße hin) mehrere Dachterrassen. Bewohner des Quartiers laufen Sturm gegen das Vorhaben: Sie befürchten eine drastische Verschlechterung ihrer Wohn- und Lebensqualität, die mit dem Umbau des Bürogebäudes bereits im Gang sei.
Partys auf Dachterrassen
Die Dachterrassen sind von außen gut sichtbar und werden bereits jetzt für Partys genutzt, wie auf mehreren Handyvideos zu sehen ist. Nicht nur am Wochenende sei man dem Lärm bis spätnachts ausgesetzt, erzählt Stefan Kirstätter, der nebenan wohnt.
In der engen Klosestraße sei durch geplante Tiefgaragenstellplätze sowie durch Anlieferungs- und Entsorgungsdienste für die Gastronomie im sechsten Obergeschoss mit erhöhtem Verkehr zu rechnen, erklärt Frank Klingler aus der Bahnhofstraße. In den Büros brenne bis spät nachts Licht, das über den Innenhof in die Schlafzimmer strahle, berichten mehrere Anwohner.
Weiterer Lärm droht durch das Café im Erdgeschoss an der östlichen Seite des Bürogebäudes: Dort klafft eine offene Schneise vom Bahnhof in den riesigen, mit Gärten begrünten Innenhof des Karrees hinein. Zudem gibt es Unklarheiten darüber, welche Art Gastronomie im Dachgeschoss künftig tatsächlich einzieht.
Büro-Vermieter wirbt mit "unvergesslichen Events"
In einem schriftlichen Dokument, das den BNN vorliegt, schrieb das Bauordnungsamt bereits im Mai – also vor dem neuen Aufstellungsbeschluss des Gemeinderats –, dass sich die Außenbewirtung des Cafés nicht in den Hof hinein, sondern nach vorne zum Bahnhofplatz hin orientiere. Dies sei in einem Allgemeinen Wohngebiet baurechtlich zulässig. Ebenso wie die „Kantine“ im sechsten Obergeschoss. „Eine öffentliche Gastronomie wurde nicht genehmigt“, schrieb das Bauordnungsamt damals.
Die Firma Design Offices, die als Mieter des gesamten Gebäudes auftritt und ihrerseits Büroräume und Coworking Spaces an Firmen und Geschäftsleute vermietet, wirbt auf ihrer Website mit dem Satz: „Ein absolutes Highlight bietet die sechste Etage mit ihrem beeindruckenden Tonnendach. Für unvergessliche Events lässt sich kaum eine spektakulärere Location vorstellen.“
Welches Recht gilt für das Karree am Bahnhofplatz?
Bisher war die planungsrechtliche Lage unklar, weil das in den 90er Jahren begonnene Bebauungsplanverfahren nie zur endgültigen Rechtskraft gelangte. Nach dem Aufstellungsbeschluss 1992 und dem Auslegungsbeschluss 1993 versäumte die Stadtverwaltung es, das Verfahren bis zum Satzungsbeschluss weiterzuführen. „Warum es nie dazu kam, können wir heute auch nicht mehr nachvollziehen“, erklärt Christiane Rahmann, Bereichsleiterin für Planverfahren im Stadtplanungsamt.
Nach dem Entwurf von 1992 sollte für den Bereich am Bahnhofplatz ein Kerngebiet und für das restliche Karree ein Reines Wohngebiet festgesetzt werden. Dieser Bebauungsplan könne heute aufgrund geänderter Rahmenbedingungen, etwa Klima- und Lärmschutz, nicht mehr umgesetzt werden.
Stadtplanungsamt spricht von "bodenrechtlichen Spannungen"
Andererseits könne man auch die davor gültige Rechtslage jetzt nicht mehr anwenden, da im Bereich zum Bahnhofplatz hin fast ausschließlich Geschäfte und Büros angesiedelt sind. Ursprünglich war dieser Bereich Allgemeines Wohngebiet, der Rest des Karrees ein Reines Wohngebiet. „Im Moment herrscht Unsicherheit, welches Recht gilt. Eine bodenrechtliche Spannung“, so Rahmann. Daher gehe es der Stadtverwaltung nun darum, rechtliche Klarheit zu schaffen.
Der Antrag auf Nutzungsänderung für das ehemalige Aachen-Münchener-Gebäude war nun Ende Juli Anlass für die Stadtverwaltung, in der letzten Gemeinderatssitzung vor der Sommerpause über die Neuaufstellung des Bebauungsplans „Bahnhofplatz, Klosestraße, Schnetzlerstraße und Bahnhofstraße“ abstimmen zu lassen. Der frisch konstituierte Gemeinderat bejahte den Aufstellungsbeschluss einstimmig.
Der Vorschlag der Stadtverwaltung für das nun neu beginnende Bebauungsplanverfahren: Im künftigen Bebauungsplan für den vorderen, an den Bahnhofplatz grenzenden Bereich zwischen Klose- und Bahnhofstraße soll ein Mischgebiet oder Urbanes Gebiet festgelegt werden – es wäre eines der ersten in Karlsruhe, wie das Stadtplanungsamt auf BNN-Nachfrage bestätigt. Für den hinteren Bereich sollen Regeln des Allgemeinen Wohngebiets gelten.
Juristische Vorgeschichte
Nachdem im Juni 2018 ein erstes Schreiben der Stadt über die geplante Umnutzung des ehemaligen Aachen-Münchener-Gebäudes an direkte Nachbarn gegangen war, legten mehrere Anwohner Einspruch ein. Seit März 2019 läuft ein Eilverfahren beim Verwaltungsgericht.
Dass nun auf politischer Ebene durch einen ganz neuen Bebauungsplan die Rechtslage an die offenbar schon geschaffenen Fakten angepasst werden soll – für die Anwohner ein Zeichen, dass die Stadtverwaltung vor allem den Investor, die Aire Karlsruhe B12 Verwaltungs GmbH, zufriedenstellen wolle.
Dies weist Rahmann entschieden zurück. „Das ist absolut nicht der Beweggrund. Es geht darum, dass keine klare Rechtslage vorhanden ist.“ Ziel sei nicht, noch mehr Gewerbe im Bahnhofsviertel anzusiedeln, sondern die aktuelle Sachlage rechtlich abzubilden.
Abwertung des Viertels am Bahnhof?
Die Anwohner befürchten dennoch auf lange Sicht eine Abwertung des Quartiers. Haus- und Wohnungsbesitzer, denen Lärm- und Lichtbelastung zuviel wird, würden wegziehen und ihre Immobilien vermieten.
Um die grünen Gärten im Innenhof würde sich dann wohl niemand mehr kümmern, befürchten sie, da wegen der zentralen Lage wohl vorzugsweise an Reisende und Pendler vermietet würde, etwa über Plattformen wie AirBnB. Dort wird bereits jetzt ein Apartment mit drei Schlafzimmern angeboten.
Beworben wird es in der Beschreibung mit der zentralen Lage am Bahnhof, der Nähe zu den Design Offices als Arbeitsmöglichkeit – und mit der von den Anwohnern geforderten Ruhe: „Die Wohnung selbst befindet sich in einem reinen Gewerbeobjekt, es gibt also keine Nachbarn die euren nächtlichen Schönheitsschlaf stören könnten.“
Baugebiete
In einem Bebauungsplan werden Nutzungen für Baugebiete definiert. Folgende sind hier relevant:
Ein Reines Wohngebiet dient ausschließlich dem Wohnen. Andere Nutzungen sind nur sehr eingeschränkt zulassungsfähig. Im Vordergrund steht die Wohnruhe.
Ein Allgemeines Wohngebiet dient vorwiegend dem Wohnen. Daneben sind nur so genannte wohnverträgliche Nutzungen zulässig, zum Beispiel Läden, Gaststätten und nichtstörende Handwerksbetriebe. Mit Ausnahmegenehmigung sind auch Hotels oder Verwaltungsbauten möglich.
In einem Mischgebiet stehen die Nutzungen „Wohnen“ und „Unterbringung von Gewerbebetrieben“ gleichberechtigt nebeneinander. Hier sind etwa auch Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Gastronomie oder Anlagen für kirchliche, kulturelle oder sportliche Zwecke regulär zulässig.
Ein Urbanes Gebiet dient dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen oder kulturellen Einrichtungen. Anders als im Mischgebiet muss kein Gleichgewicht der Nutzungen bestehen, außerdem gelten höhere Grenzwerte für den Lärmschutz.
Im Kerngebiet sind Handelsbetriebe, Gastronomie und zentrale Einrichtungen der Wirtschaft und Verwaltung sowie Wohnungen angesiedelt.
