Die Nachfrage nach geeignetem Wohnraum ist auch in Bretten groß. Woran liegt es, dass sich manche Vermieter schwer tun und sogar Wohnungen leerstehen lassen? Jürgen Schumacher, der Vorsitzende von Haus & Grund Bretten ist der richtige Mann für diese Fragen rund um die Wohnungsnot in Bretten. Hansjörg Ebert hat mit ihm gesprochen.
Was ist die Hauptaufgabe von Haus & Grund?
Schumacher: Wir bieten rechtliche, steuerliche und bauliche Beratung rund um die Immobilie an. Wir sind quasi der ADAC der Immobilieneigentümer. Der Brettener Ortsverein wurde 1900 gegründet und ist damit einer der ältesten Vereine in Baden. Aktuell haben wir 1.150 Mitglieder hier.
Was sind das für Leute?
Schumacher: Das sind private Grundeigentümer, zum Beispiel von Eigentumswohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäusern oder auch nur landwirtschaftlichen Grundstücken.
Was kostet die Mitgliedschaft und welche Leistungen gibt es dafür?
Schumacher: Die ist gestaffelt. Wer nur eine Wohn- oder Gewerbeeinheit hat, zahlt 43 Euro Jahresbeitrag, bei zwei oder drei Einheiten sind es 78 Euro, so geht das gestaffelt weiter. Am meisten nachgefragt ist die kostenlose Rechtsberatung. Wir werden allerdings immer nur im außergerichtlichen Bereich tätig, vor Gericht dürfen wir nicht auftreten. Dann schreiben wir Kündigungen oder Mietverträge. Dazu haben wir Gruppenverträge mit Rechtsschutzversicherungen, über die unsere Mitglieder das Vermieterrisiko absichern können.
Was ist ein Vermieterrisiko?
Schumacher: Wenn man etwa gegen einen Mieter klagen muss, weil die Miete ausbleibt oder eine Räumung notwendig wird oder Schäden zu begleichen sind. Das sind oft sehr kostspielige Rechtsstreitigkeiten. Oder wenn es um Mieterhöhungen geht.
Wo drückt denn ihren Klienten der Schuh am meisten?
Schumacher: Das ist sehr vielfältig. Doch am meisten drückt der Schuh im Bereich der Betriebskosten, also Heizung, Strom, Wasser, Abwasser, Müll. Weil diese Kosten in jüngster Zeit explodieren, wird von den Mieter zunehmend hinterfragt, was man umlegen darf und was nicht. Das Vermieten ist für Vermieter eine komplizierte Geschichte geworden. Das nächste sind dann Mietrückstände, sodass man Abmahnen oder kündigen muss. Das übernehmen wir dann.
Stichwort Mietnomaden. Kennen Sie einen besonders krassen Fall?
Schumacher: Der krasseste Fall, der mir bislang begegnet ist, war ein Lehrerpaar, das sich ein Einfamilienhaus gekauft hat, um es zu vermieten und Geld für die Rente anzulegen. Der überaus eloquente Mieter hat sie immer wieder hingehalten, sodass sie erst nach zehn Monaten Mietrückständen zu mir gekommen sind. Danach hat man gekündigt, dann ging es vors Amtsgericht, wo die Mieter den Prozess verloren haben. Sie gingen in Berufung, doch bis der Prozess endlich gewonnen war, waren bereits zwei Jahre Mietrückstände aufgelaufen. Dann hätten wir eigentlich räumen dürfen, doch plötzlich war der Mieter suizidgefährdet. Der Rechtsstreit zog sich über drei Jahre hin, in dieser Zeit war das Ehepaar nicht mehr in Urlaub, der Mieter hat schließlich Privatinsolvenz angemeldet. Am Ende musste das Ehepaar das Haus verkaufen und blieb auf einem Berg Schulden sitzen.
Ist das ein Dauerproblem, dass Mieter die Miete nicht bezahlen?
Schumacher: Ja, das ist so. Es kam sogar vor, dass ich gegen ein und denselben Mieter den dritten Räumungsprozess geführt habe. Der ist von einem Vermieter zum anderen gewandert. Solche Mietnomaden können ein großes Loch in die Kasse reisen.
Machen Sie Erfahrungen mit dem Problem Vandalismus?
Schumacher: Das gibt es auch, ist aber sicher nicht der Regelfall. Der Regelfall ist, dass die Meinungen auseinander gehen, was noch normale Abnutzung ist und was Beschädigung ist. Oder dass Mieter meinen, wenn sie die Wände frisch schwarz gestrichen haben, sei ihr Renovierungspart erfüllt sei.
Haben Sie Leute, die aufgrund schlechter Erfahrungen lieber die Wohnung leerstehen lassen als zu vermieten?
Schumacher: Ja, aber das kommt nur vereinzelt vor. Dann sind es ältere Leute im Zwei- oder Dreifamilienhausbereich, die sagen, ich bin auf das Geld nicht angewiesen, das tue ich mir nicht mehr an. Auch der Umgangston der Mieter mit dem Vermieter ist rauer geworden.
Kennen Sie die Initiative der Diakonie „Wohnraum für alle“?
Schumacher: Halte diese Initiative grundsätzlich für gut. Nur rechtlich gesehen haben diese Paten ja keine Handhabe, wenn sich ein Mieter, den sie begleiten, als andere Persönlichkeit entpuppt, als man angenommen hatte. Es kommt immer wieder vor, dass Mieter mit Alkohol- oder Drogenproblemen total entgleisen. Und dann vergeht schnell ein Jahr, bis man die wieder draußen hat. Das kann teilweise gerade für ältere Leute die Hölle werden. Bei seriösen Mietern würde es allerdings oft schon helfen, wenn eine Bürgschaft übernommen wird für Mietausfälle.
Oft wird der Eindruck vermittelt, dass Vermieter deutlich weniger Rechte haben als Mieter?
Schumacher: Das ist richtig. Das Mietrecht ist ein Tendenzrecht wie das Arbeitsrecht auch, wo die Rechte des wirtschaftlich Schwächeren stärker gewichtet werden. Etwa beim Thema Kündigung. Wenn sie einmal vermietet haben, können sie einem Mieter, der brav seine Miete bezahlt, praktisch nicht mehr kündigen. Es sei denn, sie machen Eigenbedarf geltend. Man kann nicht einfach grundlos kündigen, einzige Ausnahme, wenn man in einem Zweifamilienhaus wohnt und eine Wohnung vermietet hat. darüber hinaus gibt es eine asymmetrische Kündigungsfrist, der Mieter kann innerhalb von drei Monaten kündigen, der Vermieter muss je nach Dauer des Mietverhältnisses drei oder sechs Monate oder noch länger warten.
Wie beurteilen sie das Problem der Leerstände in Bretten?
Schumacher: Bis auf Einzelfälle älterer Leute, die sagen, ich habe es nicht mehr notwendig, denke ich nicht, dass die Zahl hoch ist. Unsere Leute denken wirtschaftlich. Und eine Wohnung wird durch den Leerstand nicht besser. Die sind in der Regel auch daran interessiert zu vermieten. Es gibt sicher einige, die nicht mehr vermieten wollen, aber vielleicht sind es dann solche Immobilien, die man ohne größere Investitionen nicht mehr vermieten kann.
Für Menschen mit Migrationshintergrund ist es ja ungleich schwerer eine Wohnung zu finden?
Schumacher: Viele unserer Leute haben kein Problem mit Migranten und gingen auch bei der Flüchtlingswelle sehr offen mit dem Thema um und boten dem Landkreis Wohnungen an. Da hatte man dann einen verlässlichen Vermieter. Wo man natürlich zurückhaltender ist, ist wenn die Einkommensverhältnisse nicht geklärt sind.
Thema Mietsteigerungen ...
Schumacher: Da habe ich eher den Eindruck, dass unsere Mitglieder die verlässlichsten Partner sind. Wenn ein Mietverhältnis gut funktioniert, sind unsere Mitglieder sehr zurückhaltend, was Mieterhöhungen anbelangt. Oder sie verlangen Mieten, die deutlich unter dem liegen, was manche Wohnungsbaugesellschaften verlangen. In manchen Fällen muss man sogar fragen, ob die Mieten noch im Bereich der Rentabilität liegen. Viel Miete wird allerdings im Neubaubereich verlangt und bezahlt. Das ist aber weniger unser Klientel.
Greift die Mietpreisbremse auch hier in Bretten schon?
Schumacher: Das kann ich ihnen zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht sagen. Nach aktuellem Stand ist Bretten davon noch nicht betroffen, es gibt aber Pläne des Landes, die das beabsichtigen. Ich weiß allerdings nicht, wer das feststellen soll, ob es in Bretten eine Unterversorgung mit Wohnungen gibt oder nicht. Darum geht es ja.
Und dann noch eine Frage: Gibt es in Bretten ihrer Meinung nach eine Wohnungsnot?
Schumacher: Im Innenstadtbereich ist es schon schwieriger, eine Wohnung zu finden. Aber wenn sie an den Stadtrand und in die Stadtteile gehen, da finden sie Wohnungen.
