Wohnungen in allen Preissegmenten sind in Bühl knapp. Auf dem Lörch-Gelände entstehen aktuell im Zusammenhang mit der innerstädtischen Nachverdichtung rund 40 neue Wohneinheiten. | Foto: Ulrich Coenen

Neues Konzept in Bühl

Kampf gegen die Wohnungsnot

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Mit einem Vier-Säulen-Modell will die Stadt den Wohnungsmangel bekämpfen. Dass es auf dem freien Markt in Bühl kaum Wohnungen zu kaufen und zu mieten gibt, ist bereits seit Jahren ein Thema. Die Stadt hat die Fachagentur Empirica (Berlin) mit der Datenerhebung beauftragt, auf deren Basis die Kommune ihr Konzept erarbeitet hat. OB Hubert Schnurr stellte es am Mittwochmorgen auf einer Pressekonferenz vor.
Projektleiterin im Rathaus ist Ulrike Kiewitt von der Abteilung Stadtplanung, Hochbau und Klimaschutz.

Fast 20.000 Arbeitsplätze

Nach deren Auskunft ist die „vorteilhafte wirtschaftliche Entwicklung“ Bühls mit seinen knapp 20 000 sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplätzen der Grund für einen jährlichen Bevölkerungszuwachs von rund zwei Prozent seit 2011. Durch Zuwanderung wird nach Einschätzung von Empirica die Bevölkerung von aktuell 29 500 Einwohnern trotz des demografischen Wandels bis 2031 zumindest annähernd konstant bleiben. Im günstigsten Fall rechnet die Agentur mit einem Bevölkerungswachstum auf 30 500 Einwohner bis 2036.

Engpässe in allen Preissegmenten

Die Studie geht von Engpässen bei Wohnungen in allen Preissegmenten aus und rechnet mit einem Wohnungsbedarf von 74 Wohnungen jährlich in der Stadt bis 2021. Anschließend ist bis 2036 je nach Bevölkerungsentwicklung mit einem weiteren Wohnungsbedarf von 55 bis 88 Einheiten pro Jahr bis 2036 zu rechnen. Die Stadt hat die von Empirica ermittelten Daten mit denen des Statistischen Landesamtes abgeglichen. „Sie stimmen weitgehend überein“, stellte Kiewitt fest. Am Mittwochabend diskutierte der Gemeinderat über die Studie und das vierteilige Wohnungsbaukonzept der Stadt.

Mietwohnungsbau und Einfamilienhäuser

Bei Mehrfamilienhäusern sollten laut Studie pro Jahr 30 bis 35 Wohneinheiten pro Jahr entstehen, davon 30 bis 40 Prozent selbst genutzt, der überwiegende Teil zur Miete. Zusätzlich sind 50 bis 55 Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern pro Jahr nötig.

Strategisches Oberziel

„Wohnungsbau für alle ist ein strategisches Oberziel im Rahmen unseres Bühl-2025-Programms“, erklärte OB Schnurr. Den Wohnbauflächenbedarf insgesamt benennt die Stadt auf Basis der Studie mit 42 bis 57 Hektar. Dem stehen aktuell 18 Hektar Bauland im Flächennutzungsplan und rund 700 Baulücken im Stadtgebiet mit insgesamt 35 Hektar gegenüber. Beides wird nach Einschätzung von Schnurr nicht reichen. Weil sich nicht alle Baulücken aktivieren lassen (die Stadt hofft zumindest auf 30 Prozent) geht die Stadt von fehlenden Flächen zwischen drei und 18 Hektar aus. Die sind aber über den Regionalplan abgesichert.

Lob für Gerhard Helbing

Bei der Ausweisung neuer Baugebiete wird die Stadt die seit der Amtszeit von Oberbürgermeister Gerhard Helbing, in den 1990er Jahren eingeführte Strategie weiterverfolgen. Schnurr lobte ausdrücklich dessen vorausschauende Stadtplanung. Es werden auch in Zukunft nur Baugebiete neu erschlossen, deren Flächen die Kommune zuvor aufgekauft hat (sogenannter Zwischenerwerb). Aktuell plant die Stadt Neubaugebiete in der Kernstadt (Kirchgassgraben), in Kappelwindeck, in Eisental und in Weitenung. Verhandlungen wegen des Grunderwerbs mit den Eigentümern laufen teilweise bereits.

Private Erschließungsträger

Um die Erschließung der Neubaugebiete zu beschleunigen wird sich erstmals in der Geschichte der Stadt nicht nur die Abteilung Stadtplanung der Ausarbeitung widmen. Die Kommune will parallel für insgesamt drei Gebiete mit privaten Erschließungsträgern zusammenarbeiten. Die Ausschreibung dieser Projekte ist für das Frühjahr 2019 geplant.

500 Wohnungen stehen leer

Das Wohnungsbaukonzept der Stadt hat vier Säulen. Es umfasst Unterkünfte für Obdachlose und Flüchtlinge (Stichwort Notfall), wie sie die Stadt aktuell beispielsweise in der Bergermühlsiedlung baut, und Sozialwohnungen, bei deren Vermittlung von Privat die Verwaltung die Wohnungssuchenden unterstützen will (Stichwort Sozial). Gemeinsam mit Investoren und der Wohnungsbaugenossenschaft will die Stadt den Wohnungsbau in Bühl forcieren (Stichwort Günstig). Unter dem Stichwort Mittel/Gehoben sollen als vierte Säule Neubaugebiete mit Wohnungen im anspruchsvolleren Preissegment erschlossen werden.
Aktuell gibt es in Bühl rund 12 700 Wohnungen, von denen knapp vier Prozent (also rund 500 in der Kernstadt und den Stadtteilen) leer stehen. Der Stadt ist es ein wichtiges Anliegen, diese Wohnungen, die oft wegen schlechter Erfahrung mit Mietnomaden nicht mehr auf dem Markt sind, zu reaktivieren. Dass die Vermieter nach Vandalismus und ausbleibenden Mietzahlungen zum Teil mehr als skeptisch sind, ist Oberbürgermeister Hubert Schnurr und seinem Wohnungsbau-Team durchaus bewusst.
Diese Front der Ablehnung will die Stadt mit einem ganzen Maßnahmenpaket aufweichen. In den nächsten Wochen wird flächendeckend an alle Haushalte im Stadtgebiet ein Flyer mit dem Titel „Leerstand nutzen – Lebensraum schaffen“ verteilt.
Die Stadt will, auch mit erheblichem Personaleinsatz, als Vermittlerin zwischen den Wohnungssuchenden und den potenziellen Vermietern auftreten. „Wir wollen Hemmschwellen abbauen und Vertrauen zurückgewinnen“, erklärte Projektleiterin Ulrike Kiewitt. „Wir bieten eine soziale Begleitung durch kompetente Ansprechpartner, Sanierungszuschüsse bis 5 000 Euro und eine befristete Mietausfallgarantie für fünf Jahre an.“
Das jetzt in Bühl übernommene Modell läuft nach Auskunft von OB Schnurr in Karlsruhe seit längerer Zeit erfolgreich: „Mieter und Vermieter werden die Möglichkeit haben, sich vor dem Mietvertrag kennenzulernen.“ Allerdings will die Stadt auch bei den Mieten mitreden. Die sollten nicht utopisch sein.