Ein Investor will an der Stelle des Mutterhauses Neusatzeck ein Seniorenzentrum für Demenzerkrankte errichten. | Foto: Bernhard Margull

Seniorenheim in Bühl geplant

Mutterhaus Neusatzeck droht Abrissbirne

Die Begeisterung für das Projekt hält sich in Grenzen. Zwar beauftragte der Gemeinderat Oberbürgermeister Hubert Schnurr, einen Vorvertrag mit dem Investor des Mutterhauses Neusatzeck abzuschließen, und beschloss ebenfalls einen Bebauungsplanentwurf für das zu überplanende Gelände. Die sieben Enthaltungen verdeutlichten dabei bereits die Skepsis, die im Kommunalparlament herrschte. Diese kam bei der Debatte noch deutlicher zum Ausdruck.

Lange Suche nach einem Käufer

Das Mutterhaus Neusatzeck wird seit 2010 vergeblich zum Kauf angeboten (wir berichteten). Der schrumpfende Orden der Dominikanerinnen konzentriert sich inzwischen auf das denkmalgeschützte Kloster auf der anderen Straßenseite. Das leer stehende Mutterhaus ist in drei Bauabschnitten zwischen 1928 und 1981 entstanden. Der älteste Gebäudeteil des Mutterhauses stammt aus dem Jahr 1928. Es wurde später durch den 1965 errichteten Pfortenbau und das 1981 gebaute Altenpflegeheim gerahmt. Mit seinen 89 Zimmern bietet es (ohne Ökonomie) eine Wohnfläche von 6370 Quadratmetern.

Sanierung nicht wirtschaftlich

Laut Verwaltungsvorlage können im Bestandsgebäude „die rechtlichen Vorgaben zu Brandschutz, Flurbreiten etc. nicht mehr erfüllt werden“. Die Sanierung des Gebäudes, das jahrelang für 2,5 Millionen Euro zum Kauf angeboten wurde, wäre laut Stadtveraltung wirtschaftlich nicht tragbar. Deshalb will ein in der Sitzung namentlich nicht genannter Investor das Mutterhaus abreißen und durch drei Neubauten mit einer insgesamt deutlich höheren Grundfläche ersetzen. Von weiteren 1800 Quadratmetern war die Rede.
Das Konzept des Investors wird in der Verwaltungsvorlage in groben Zügen umrissen. Geplant ist ein großes Pflegeheim für Demenzerkrankte, dessen Apartments nach Auskunft von OB Schnurr an Privatleute verkauft werden sollen. Ein Träger für das Heim werde noch gesucht.

Nur Ökonomiegebäude bleibt erhalten

Das alte Ökonomiegebäude wird saniert. Im Erdgeschoss sollen Hofladen, Arzt- und Physiotherapie-Praxis sowie ein Friseurgeschäft entstehen. An der Südseite des Ökonomiegebäudes ist ein „Pflegehotel“ mit Zimmern für die Mitarbeiter und zusätzlichen Hotel-Apartments für die Angehörigen der Patienten, die zu Besuch kommen, vorgesehen. Im Dachgeschoss wird es ein Café/Bistrot geben. Erhalten bleibt der Ziegenstall. Die Tiere sollen einerseits die Landschaft frei halten, andererseits zur Therapiezwecken eingesetzt werden.

Drei große Neubauten

Im neuen „Haus Barbara“ ist das eigentliche Alten- und Pflegeheim mit 90 bis 100 Einzelpflegezimmern geplant. Sechs Wohngruppen mit 15 Einzelpflegezimmern und zehn Tagespflegeplätzen sind projektiert.
Im „Haus 1“ befinden sich laut Verwaltungsvorlage das betreute Wohnen und weitere Ferienwohnungen für Angehörige. Im „Haus 2“ gibt es ebenfalls betreutes Wohnen und weitere Mitarbeiterwohnungen.
Die drei bis viergeschossigen Neubauten mit Tiefgarage sollen sich in ihrer Höhenentwicklung am Mutterhaus orientieren und der Topografie des Schwarzwaldseitentals angepasst werden. Im südwestlichen Bereich greift die umfangreiche Neuplanung laut Verwaltungsvorlage in das unmittelbare angrenzende „Landschaftsschutzgebiet Bühlertal“ ein. In welchem Umfang das möglich ist, will die Stadt als zuständige Baurechtsbehörde mit der Naturschutzbehörde abklären.

Baufenster für zwei Wohnhäuser

Ortschaftsrat Neusatz und Technischer Ausschuss haben sich bereits nicht öffentlich mit dem Thema beschäftigt. Der Ortschaftsrat forderte südwestlich des Mutterhauses ein zusätzliches Baufenster für zwei Einfamilienhäuser, das der Gemeinderat bei fünf Gegenstimmen und einer Enthaltung genehmigte. Die GAL-Fraktion sprach sich in der Gemeinderatssitzung aus ökologischen Gründen gegen dieses Baufenster aus und hatte einen entsprechenden Antrag formuliert.

Im Außenbereich

Weil sich das Mutterhaus Neusatzeck im Außenbereich befindet und an ein Landschaftsschutzgebiet grenzt, ist das Verfahren aufwendig und, wie vom Gesetzgeber in Normalfall vorgeschrieben, zweistufig. Es gibt unter anderem eine Umweltprüfung und artenschutzrechtliche Untersuchungen. Barbara Thévenot, Abteilungsleiterin Stadtplanung, Hochbau und Klimaschutz im Rathaus, stellte die Grundzüge des neuen Bebauungsplans „Seniorenzentrum Neusatzeck“ in der Gemeinderatssitzung vor. Der Bebauungplan umfasst 1,36 Hektar. Im aktuellen Flächennutzungsplan ist das Mutterhaus als Sondergebiet für Klosternutzung ausgewiesen. Ein Zusammenwachsen des Seniorenzentrums Neusatzeck mit dem Ortsteil Fischerhöfe ist nicht gewünscht. Die bestehenden Freiflächen sollen erhalten werden.

Kontroverse Debatte im Gemeinderat

Der breiten Zustimmung für den Bebauungsplan „Seniorenzentrum Neusatzeck“ ging eine kontroverse Diskussion voraus. Hubert Oberle (CDU) konstatierte, dass ohne einen Investor eine Ruine drohe. „Das ist nicht in unserem Sinne“, meinte er. Er freute sich über die angekündigten 70 bis 90 Arbeitsplätze und forderte zwei neben dem Pflegeheim zusätzliche Bauplätze für Einfamilienhäuser. „In Neusatzeck gibt es sonst keine Entwicklungsmöglichkeiten“, warnte er.

Fehlendes Bauland

Das sah Franz Fallert (FW) genauso. Durch das fehlende Bauland für junge Familien sah er die Existenz der Grundschule Neusatz bedroht. Die Baulücke an der Schwarzwaldstraße solle deshalb durch zwei Wohnhäuser geschlossen werden. Außerdem solle das neue Pflegeheim (im Gegensatz zum Bestandsbau) drei Meter von der Straße abrücken. Oberbürgermeister Hubert Schnurr versprach, diese Anregungen im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens aufzugreifen.

„Schlechtes Gewissen“

Pit Hirn (SPD) freute sich über den Investor und sah einen Bedarf für Pflegeplätze. „Der Leerstand ist bedauerlich“, konstatierte er. Hirn fragte aber, wie die Finanzierung des Projekts ablaufen soll. „Wir sollten das Vorgehen des Investors genau beobachten“, empfahl er. Margret Burget-Behm (CDU) hatte Zweifel im Hinblick auf die vom Investor versprochene Rendite in Höhe von 4,25 Prozent, die sie für unrealistisch hält. Außerdem gebe es im Pflegebedarfsplan des Landkreises mittelfristig keinen Bedarf für weitere Pflegeplätze. „Die Kunden für die Apartments werden nicht sprudeln“, befürchtete sie. Im Hinblick auf den Fachkräftemangel im Pflegebereich war sie skeptisch, ob der Träger überhaupt das notwendige Personal rekrutieren könne. „Wenn der Investor hohe Renditen verspricht, muss das irgendjemand bezahlen. Ich stimme nur mit schlechtem Gewissen zu.“

Umstrittene Wohnäuser

Thomas Wäldele (GAL) fand die Pläne für das Pflegeheim in Ordnung („Da oben muss etwas geschehen“). Ein zusätzliches Baufenster für zwei Einfamilienhäuser lehnte er aber ab. „Wir brauchen klimatische Ausgleichflächen“, sagte er. Außerdem müssten die großen Baukörper des Pflegeheims aus städtebaulichen Gründe frei gestellt werden.

„Grundsätzlich skeptisch“

„Grundsätzlich skeptisch“ gegenüber dem Investorenmodell zeigte sich Timo Gretz (SPD). Er begrüßte aber die beiden Bauplätze neben dem Seniorenzentrum, die letztendlich dazu beitrügen, dass mit jungen Familien Kindergarten und Schule im Stadtteil erhalten bleiben könnten. „Ich kann die Bedenken nicht verstehen“, erklärte Lutz Jäckel (FDP). Ich bin froh über den Investor, der das Risiko trägt und einen Bau durch einen anderen ersetzt.“

Das Mutterhaus Neusatzeck ist landchaftlich reizvoll gelegen. | Foto: Bernhard Margull

Kommentar zum Thema

Leerstände im Höhengebiet machen Politiker aus gutem Grund nervös. Schließlich droht der Verlust von landschaftsprägenden Kulturdenkmälern wie Hundseck. Vor allem Bühlerhöhe, aber auch Sand sind seit Jahren Sorgenkinder. Doch auch wenn Gebäude ohne bauhistorische Bedeutung oder gestalterische Ansprüche wie die ehemalige Fachklinik Berghof zur Ruine werden, ist das ein gewaltiges Problem. Ein ähnlicher Fall ist das Mutterhaus Neusatzeck. Der in drei Bauabschnitten entstandene gewaltige Baukörper, der bis zu fünf Stockwerke hoch unmittelbar an der dörflich geprägten Schwarzwaldstraße aufragt und eher in eine Innenstadt passen würde, sprengt die lockere und kleinteilige Bebauung der Streusiedlung.

Ohne die klösterliche Nutzung wäre dieses Gebäude, das keinen gestalterischen Anspruch hat, im Außenbereich kaum genehmigungsfähig gewesen. Dass dieser Klotz nach Auffassung der Stadtverwaltung unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten nicht sanierungsfähig ist und abgerissen werden soll, dürfte also niemand ernsthaft bedauern.

Der Neubau eines in drei Baukörper gegliederten Pflegeheims, dessen Pläne noch nicht öffentlich vorgestellt wurden, kann im Hinblick auf das Einfügen in die Landschaft und die Qualität der Architektur eigentlich nur eine Verbesserung bedeuten. Beunruhigend ist aber, dass die Grundfläche der Neubauten noch einmal deutlich wachsen soll. Um dieses Bauvorhaben einigermaßen umweltverträglich umzusetzen, braucht der Investor einen wirklich erstklassigen Architekten mit einem ebenso erstklassigen Entwurf.

Doch das ist nicht das einzige Problem. Die Zweifel, die im Gemeinderat an diesem Investorenprojekt geäußert wurden, sind nachvollziehbar. Tatsächlich soll ein riesiges Gebäude in sensibler landschaftlicher Lage, für das es keine Nutzung mehr gibt, durch noch größere Neubauten ersetzt werden. Wenn das Konzept des Investors nicht funktionieren sollte, was niemand wünscht, droht ein erneuter Leerstand. Die Fragen, ob sich ein Träger für dieses Pflegeheim in abgeschiedener Lage begeistern lässt und ob dieses wegen der schwierigen Topografie für gehbehinderte Senioren überhaupt geeignet ist, sind aber berechtigt. Es gibt warnende Beispiele: Im nahen Sasbachwalden stehen gleich mehrere wunderschön gelegene Hotels beziehungsweise Kliniken für die sich nur mit allergrößter Mühe Lösungen finden lassen.

Was wäre die Alternative? Die Neusatzer Stadträte weisen mit Nachdruck darauf hin, dass es im Dorf keine Bauplätze für junge Familien gibt. Sie sehen deshalb Kindergarten und Schule gefährdet. Anstatt der von ihnen durchgesetzten zwei Bauplätze neben dem Pflegeheim wäre auch ein kleines Neubaugebiet auf dem Gelände des heutigen Mutterhauses möglich. Wenn nach dessen wünschenswertem Abriss Einfamilienhäuser entstehen könnten, wäre das entschieden landschaftsverträglicher als ein großes Seniorenzentrum. Gleichzeitig könnte Neusatz damit wertvolle Impulse erhalten.