Mutterhaus als kommunalpolitischer Dauerbrenner: Das in drei Bauabschnitten zwischen 1928 und 1981 entstandene Klostergebäude in Neusatzeck beschäftigt die Bühler Kommunalpolitik seit mehr als zwei Jahren. | Foto: Ulrich Coenen

Gemeinderat mit anderem Plan

Stadt Bühl könnte nach Hängepartie im Kloster Neusatzeck Schadensersatzklage drohen

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Die Hängepartie geht weiter. Nachdem der Gemeinderat mit knapper Mehrheit die Aufstellung eines Bebauungsplans für das Klosterareal des Mutterhauses Neusatzeck beschlossen hat, ist das dort von dem Baden-Badener Projektentwickler Bernd Matthias seit mehr als zwei Jahren geplante Seniorenzentrum in weite Ferne gerückt. Stattdessen soll es eine Wohnbebauung geben.

Die Begeisterung über diesen Sinneswandel im Gemeinde- und Ortschafsrat hält sich bei Oberbürgermeister Hubert Schnurr in Grenzen. Bereits in der Sitzung hatte er angekündigt, die Entscheidung des Gemeinderates rechtlich zu prüfen und unter Umständen sein „Veto“ einzulegen, um Schaden von der Stadt abzuwenden. Dies bekräftigt er auf Anfrage dieser Redaktion. Dafür will sich der OB das Wochenende Zeit nehmen.

Jetzt will man mit aller Gewalt eine Wohnbebauung

Hubert Schnurr, Oberbürgermeister der Stadt Bühl 

Schnurr befürchtet, dass der Projektentwickler die Stadt in Regress nehmen wird, wenn er das Seniorenzentrum nicht bauen darf. Der Oberbürgermeister wies darauf hin, dass es im Jahr 2018 einen einstimmigen Beschluss im Ortschaftsrat Neusatz und einen Mehrheitsbeschluss im Gemeinderat für eine solche Einrichtung gab.

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Spartanisch einfach: Die ehemaligen Zimmer der Ordensfrauen im Altbau von 1928 | Foto: Ulrich Coenen

„Jetzt will man mit aller Gewalt eine Wohnbebauung“, ärgert sich Schnurr. Weil die Stadt nicht über das Klostergelände verfüge, hat eine solche Planung nach Ansicht des Oberbürgermeisters keine Aussicht auf Erfolg.

Hoher Schadensersatz im Falle des Scheiterns

Schnurr sorgt sich ebenfalls um das Landschaftsbild, wenn der Projektentwickler mit seinen Plänen für das Seniorenzentrum nicht zum Zuge kommt. „Wer pflegt das Gelände und die Gebäude?“ fragt er. Es drohe eine Ruine.

Für das Areal des Mutterhauses, das sich im Außenbereich befindet, gibt es bislang keinen gültigen Bebauungsplan. Den müsste der Gemeinderat beschließen, um das Seniorenzentrum nach dem neuen Entwurf des Architekten Martin Kemminer zu ermöglichen. Schnurr weist aber ausdrücklich darauf hin, dass der Paragraf 35 des Baugesetzbuches, der das Bauen im Außenbereich regelt, ein Seniorenzentrum innerhalb des Bestands auch ohne Bebauungsplan zulassen würde.

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„Besser wird es dadurch nicht“, konstatiert er im Hinblick auf das riesige unattraktive Gebäude. „Mit dem Verzicht auf den neuen Entwurf vertun wir eine Chance.“

Projektentwickler Bernd Matthias erklärt gegenüber dieser Redaktion, dass er nicht aufgeben will. „Es gibt keine Ruhe, es geht weiter“, sagt er. Für den Fall des Scheiterns seines Projekts komme auf die Stadt allerdings eine siebenstellige Schadensersatzforderung zu.

Aus dem Dachgeschoss des Mutterhauses geht der Blick zum denkmalgeschützen Josef-Bäder-Haus des Klosters Neusatzeck. Rechts das Ökonomiegebäude, das abgerissen werden soll. | Foto: Ulrich Coenen

Inzwischen hat ein anderer Projektentwickler aus der Region, der namentlich nicht genannt werden will, Interesse am Mutterhaus Neusatzeck bekundet. Er hält eine Wohnbebauung grundsätzlich für machbar. Offensichtlich spielt aber dabei der Preis für die Immobilie eine entscheidende Rolle.

Klostergebäude müsste erheblich umgestaltet werden

Nicht zu unterschätzen sind die Abrisskosten für das Ökonomiegebäude und die beiden jüngeren Trakte des Mutterhauses, die Bernd Matthias auf rund 400.000 Euro beziffert. Die Modernisierung des Ursprungsbaus von 1928, in dem Apartments entstehen sollen, taxiert er auf 1,8 Millionen Euro. Die spartanischen Zellen der Nonnen sind als normale Wohnung nicht nutzbar.

Kapelle des Mutterhauses Neusatzeck | Foto: Ulrich Coenen

Der Gemeinderat hat sich mit der knappen Mehrheit von 13 zu elf Stimmen bei einer Enthaltung für ein Neubaugebiet auf dem Gelände des Mutterhauses Neusatzeck entschieden. Der Antrag der Freien Wähler wurde von der CDU unterstützt.

Die Idee für ein Neubaugebiet gibt es bereits seit Längerem. Allerdings hat sich dafür bisher kein Investor gefunden. Auch eine professionelle Planung liegt bislang nicht vor. Der Ortschaftsrat Hubert Oberle (CDU) und ein weiterer Neusatzer, beides keine Architekten, haben aber Konzepte ausgearbeitet.

Wir haben keine andere Wahl, um Schaden von Neusatz abzuwenden

Franz Fallert, Gemeinderat

Franz Fallert (FW) begründete für seine Fraktion im Gemeinderat die Initiative für ein Neubaugebiet. „Der Ortschaftsrat war 2019 froh, dass der Gemeinderat das Seniorenzentrum abgelehnt hat“, berichtete er. Inzwischen habe sich der Ortschaftsrat einstimmig für ein Neubaugebiet ausgesprochen. „Wir haben keine andere Wahl, um Schaden von Neusatz abzuwenden“, meinte Fallert.

Wollen die Neusatzer kein Seniorenzentrum?

Dem Projektentwickler warf er unprofessionelle Arbeit vor. Sein vorgezogener Abrissantrag für die Bestandsbauten nach dem Scheitern seines Konzepts im Gemeinderat im Dezember 2019 habe dass Fass zum Überlaufen gebracht.

Im Dachspitz des Mutterhauses nistet im Sommer das Graue Langohr. | Foto: Ulrich Coenen

Fallert forderte einen Plan für das Klostergelände, der ins Neusatzer Tal passe. „Neusatz benötigt neue Flächen für die Wohnbebauung“, argumentierte er. „Es gibt also eine Alternative zum Seniorenzentrum.“ Die Kosten für ein Bebauungsplanverfahren in der Größenordnung von 40.000 Euro könnten auf einen späteren Investor umgelegt werden. Den Oberbürgermeister forderte Fallert auf, sich nicht gegen die Entscheidung des Ortschafsrates zu stellen. „Das hat er den Neusatzern zugesagt“, betonte er.

Peter Hirn (SPD) lobte den Entwurf des neuen Architekten. Er befürchtete aber, dass die Neusatzer selbst einen Plan des Papstes für ein Seniorenzentrum ablehnen würden. „Sie wollen es nicht in ihrem Dorf haben“, sagte er. Er prophezeit in Neusatzeck einen „Wohnpark an der Mutterhaus-Ruine“. Das Baugebiet für junge Familien, dass der Ortschafsrat wünsche, würde zu horrenden Baupreisen führen, „die kein normaler Mensch bezahlen kann.“

Georg Feuerer (CDU) konnte die Emotionen in Neusatz verstehen. „Der Gemeinderat muss beide Konzepte abwägen und den kommunalen Frieden im Auge behalten“, meinte er. „Wir wollen der Wohnbebauung eine Chance geben, entwickelt zu werden.“

Das Ökonomiegebäude soll abgerissen werden. | Foto: Ulrich Coenen

„Zehn Jahre Leerstand sind genug“, konstatierte Lutz Jäckel (FDP). „Die Investoren standen in dieser Zeit nicht Schlange. Wir wollen kein zweites Hundseck und wir müssen jetzt handeln, damit Investoren in Zukunft keinen großen Bogen um Bühl machen.“ Der Betreiber für das Seniorenheim sei in jedem Fall seriös.

Walter Seifermann (GAL) betonte, dass das geplante Altersheim im Hinblick auf eine alternde Gesellschaft aller Ehren wert sei. „Es macht keinen Sinn, einen Bebauungsplan aufzustellen, den der Eigentümer nicht will und für den es keinen Investor gibt“, sagte er. „Das ist ein Schuss ins Blaue und purer Aktionismus.“

Das Mutterhaus des Klosters Neusatzeck steht seit einem Jahrzehnt leer. Die Dominikanerinnen haben sich auf das denkmalgeschützte Josef-Bäder-Haus auf der anderen Seite der Schwarzwaldstraße konzentriert. Abgesehen von kurzen Zwischennutzungen, beispielsweise für Flüchtlingsunterbringung, gab es für die riesige Immobilie, die in drei Bauabschnitten zwischen 1928 und 1981 entstanden ist, keine Verwendung.
Die Kölner Immobilienfirma Prosecur bietet das Mutterhaus mit seinen 89 Zimmern und einer Wohnfläche von 6.370 Quadratmetern (ohne Ökonomie) seit 2010 zum Kauf an. Das Grundstück hat eine Fläche von 21.750 Quadratmeter.
Zunächst forderte der Orden für die Immobilie zweieinhalb Millionen Euro. Dass diese Preisvorstellung nicht zu halten ist, räumte Prosektur-Geschäftsführer Ralf Olbrück bereits 2017 gegenüber dieser Redaktion ein.
Die Interessenten standen nicht gerade Schlange. Dennoch wurde eine Freikirche als Käuferin abgelehnt. „Andere Diözesen gehen mit dem Verkauf katholischer Immobilien an Freikirchen lockerer um, schließlich handelt es sich auch um Christen“, meinte Olbrück damals.
Als der Baden-Badener Projektentwickler Bernd Matthias 2018 Pläne für ein Seniorenzentrum präsentierte, waren zunächst alle erleichtert. Der Ortschaftsrat stimmte einstimmig zu, im Gemeinderat gab es eine Mehrheitsentscheidung für ein Seniorenzentrum.
Das wäre ganz sicher längst im Bau, wenn im Sommer 2018 nicht das artengeschützte Graue Langohr im Dachstuhl des Altbaus von 1928 entdeckt worden wäre. Der darf wegen der Fledermäuse nicht, wie ursprünglich geplant, abgerissen werden. Dafür sollte aber nun das Ökonomiegebäude, das Matthias eigentlich erhalten wollte, dem Bagger weichen. Das Gutachten einer Statikerin bezeichnete es als nicht sanierungsfähig. Mit einem zweiten Entwurf reagierte der Stuttgarter Architekt des Projektentwicklers auf die veränderten Rahmenbedingungen. Die nun geplante sehr massive Bebauung fand aber Ende 2019 weder im Ortschaftsrat noch im Gemeinderat eine Mehrheit.
Matthias gab nicht auf, engagierte 2020 mit Martin Kemminer einen neuen Architekten, der einen gelungenen Entwurf präsentierte, der sich gut ins Schwarzwaldtal einfügt. Doch auch dafür konnte sich der Ortschaftsrat nicht begeistern.