Die Zwangsversteigerung im Amtsgericht Baden-Baden leitete Rechtspflegerin Angelika Pfistner. | Foto: Ulrich Coenen

Zwangsversteigerung Hundseck

Gewaltige Risiken und keine Gebote

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Großer Bahnhof für eine Ruine: Das ehemalige Kurhaus Hundseck sollte im Amtsgericht Baden-Baden zwangsversteigert werden. Dafür wurde eigens der große Saal des Landgerichts reserviert. Doch niemand der knapp 30 Anwesenden wollte ein Gebot abgeben.

Angesichts der gewaltigen Finanzmittel, die ein Käufer aufbieten müsste, wäre alles andere auch ein Wunder gewesen. Rechtspflegerin Angelika Pfistner wies in der Sitzung, die wegen der für Laien nicht mehr zu überblickenden rechtlichen Situation länger als eineinhalb Stunden dauerte, ausdrücklich auf die erheblichen Risiken für einen möglichen Käufer hin, der das Objekt ersteigert.

Verkehrswert ein Euro

Der Verkehrswert für Hundseck wurde von einem Gutachter auf einen Euro taxiert. Die Verbindlichkeiten der beiden türkischen Eigentümer im Zusammenhang mit der Immobilie sind riesig. Im Grundbuch sind knapp 20 Sicherungshypotheken mit bis zu 15 Prozent Jahreszins eingetragen. Die Forderungen kommen von privater Seite, unter anderem eine Bank, und von verschiedenen staatlichen Stellen beziehungsweise Kommunen. Ein Privatmann, der Forderungen im fünfstelligen Bereich hat, ist inzwischen verstorben. In jedem Fall müsste ein Interessent, der Hundseck im Rahmen der Zwangsversteigerung erwirbt, diese Verbindlichkeiten in Höhe von 209 513,11 Euro übernehmen. Hinzu kommt ein Mindestgebot von 90 642 Euro, das wegen weiterer Verbindlichkeit so hoch ausfällt.

Hohe Abrisskosten

Pfistner wies außerdem auf die beachtlichen Abriss- und Entsorgungskosten für die Ruine hin. Der Kostenvoranschlag einer Fachfirma aus dem Jahr 2013 nennt dafür 325 000 Euro plus Umsatzsteuer. Die Heizungstanks sind dabei nicht inbegriffen. Insgesamt müsste ein Käufer also rund eine Dreiviertelmillion Euro investieren, um Hundseck zu kaufen und das Grundstück wieder in seinen ursprünglichen naturbelassenen Zustand zu versetzen.

Warnung der Vorsitzenden

„Die Belastung ist gigantisch groß“, warnte Pfistner ausdrücklich. Dass ein potenzieller Käufer das Gelände, das er ersteigert, auch behalten darf, ist nämlich höchst ungewiss. Im Grundbuch gibt es nach Auskunft von Pfistner bereits seit dem Jahr 2008 eine Auflassungsvormerkung.

Die beiden Eigentümer haben Hundseck damals an zwei Landsleute verkauft, angeblich wurde der Kaufpreis bereits gezahlt. „Für den Erwerbsvormerkungsberechtigten besteht ein Anspruch auf Eigentumsverschaffung“, konstatierte Pfistner. Mit anderen Worten: Die beiden Eigentümer von 2008 können ihren Besitz jederzeit einfordern.

Einer der beiden Noch-Eigentümer gab vor dem Amtsgericht zu Protokoll, dass bereits ein Notartermin für die Umschreibung vereinbart wurde. „Die Vormerkung ist das Schlimmste, was einem Ersteigerer in einer Zwangsversteigerung passieren kann“, meinte Angelika Pfistner. Sobald der Kaufvertrag von 2008 vollzogen wird, erledigen sich übrigens alle anschließend ins Grundbuch eingetragenen Verbindlichkeiten.

Neuer Termin in einem halben Jahr

Einen neuen Termin für eine Zwangsversteigerung wird es eventuell in einem halben Jahr geben. Sollte dann wieder niemand auf die Ruine bieten, wird das Verfahren, das ursprünglich die Gemeinde Ottersweier bereits seit 2011 betrieben hat, beendet. Nachdem der Bevollmächtigte der beiden Eigentümer deren Schulden bei der Gemeinde Anfang des Monats bezahlt hat (wir berichteten), war diese in Sachen Zwangsversteigerung unfreiwillig aus dem Rennen. Das wird nun vom Landkreis Rastatt und der Stadt Bühl weiter betrieben.

Entsetzte Gesichter gab es nach der ergebnislosen Zwangsversteigerung nicht. Die Vertreter der Gemeinde Ottersweier, der Stadt Bühl und des Landkreises Rastatt hatten angesichts der katastrophalen Rahmenbedingungen mit nichts anderem gerechnet. Lob gab es nur für die Verfahrensführung von Angelika Pfistner, die der Ottersweierer Bürgermeister Jürgen Pfetzer als „souverän und erstklassig“ bezeichnete. Das war aber auch schon der einzige erfreuliche Aspekt des gestrigen Vormittags.

Viel Rauch um nichts

Jörg Peter, Erster Landesbeamter beim Landkreis Rastatt, brachte es auf den Punkt: „Viel Rauch um nichts! Die Verhandlung hat gezeigt, dass es viele Haken im Hinblick auf eine erfolgreiche Zwangsversteigerung gibt. Der Schandfleck Hundseck wird also noch eine gewisse Zeit bleiben.“

Peter sieht nun die Haltung des Landratsamtes, das ein Zwangsverfahren zum Abbruch der restlichen Ruine betreibt, als richtigen Weg bestätigt. „Die Entscheidung liegt aber nicht bei uns, sondern beim Regierungspräsidium Karlsruhe und beim Petitionsausschuss des Landtags“, sagte er. „Ich hoffe jetzt auf die Unterstützung des Landes.“ Peter hat Verständnis, dass die Regierung mit Hundseck keinen Präzedenzfall für die zahlreichen weiteren von ihren Eigentümern vernachlässigten Ruinen in Baden-Württemberg schaffen will. „Aber Hundseck ist ein Sonderfall“, argumentierte er. „Es steht nicht irgendwo, sondern an der Schwarzwaldhochstraße unmittelbar am Eingang zum Nationalpark. Was wir jetzt bei Hundseck haben, blüht uns beim Sand, und selbst Bühlerhöhe ist in Gefahr.“

Komödienstadel

Bürgermeister Jürgen Pfetzer bezeichnete das gesamte Verfahren als „Komödienstadel“. Damit spielte er auf die inzwischen kaum noch durchschaubaren und langwierigen Eigentumsverhältnisse und Hypotheken an. „Niemand wartet acht Jahre nach dem Kauf einer Immobilie, bevor er sich ins Grundbuch eintragen lässt“, meinte Pfetzer. „Unter diesen Umständen wird kein vernünftiger Mensch ein Gebot abgeben. Die Gemeinde Ottersweier wird den Fuß auf dem Gaspedal lassen. Die Zustände auf Hundseck sind untragbar und der Öffentlichkeit nicht mehr zu vermitteln.“

Wie geht es weiter?

Die Bühler Stadtjustiziarin Elisabeth Beerens erklärte, dass die Stadt gemeinsam mit dem Landkreis und der Gemeinde Ottersweier überlegen wolle, wie es nun weitergehe. „Wir werden die Köpfe zusammenstecken“, sagte sie. Die Verbindlichkeiten bei der Stadt als zuständiger Baurechtsbehörde belaufen sich wegen des Abrisses von einsturzgefährdeten Teilen der Ruine im Jahr 2012 auf 41 000 Euro plus Zinsen. Diese Summe wurde als Sicherungshypothek ins Grundbuch eingetragen. Beerens erläuterte, dass die Lasten auf einem Grundstück laut Zwangsversteigerungsgesetz einen unterschiedlichen Stellenwert haben. An erster Stelle stehen die öffentlichen Lasten. Nachdem diese zu Beginn des Monats im Auftrag der beiden Eigentümer bei der Gemeinde Ottersweier beglichen wurden, gibt es keine mehr.

An zweiter Stelle folgen grundbuchrechtlich gesicherte Forderungen, wie sie die Stadt Bühl und der Landkreis Rastatt haben, die das Zwangsversteigerungsverfahren nun betreiben. Andere Forderungen rangieren erst an dritter Position.

Vor der Zwangsversteigerung hatten die beiden Eigentümer beantragt, das Verfahren einzustellen. Darüber will Rechtspflegerin Angelika Pfistner noch entscheiden. Hätte sich also überraschend ein Bieter gefunden, wäre kein sofortiger Zuschlag möglich gewesen. Dafür hätte es eines weiteren Termins nach der Grundsatzentscheidung bedurft.