Immobilien
Wer zahlt künftig mehr und wer weniger Grundsteuer? Naturschützer wollen Bodenspekulanten zur Kasse bitten, die CDU Einfamilienhausbesitzer schützen. | Foto: dpa

Grundsteuer-Reform

Müssen Eigenheimbesitzer in Baden-Württemberg bald mehr Steuern bezahlen?

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Wer soll künftig wie viel Grundsteuer zahlen? Zählt nur die Größe des Grundstücks oder auch dessen Wert? Und welchen Unterschied macht es, ob ein Mehrfamilienhaus oder ein kleiner Bungalow darauf stehen? Die grün-schwarze Regierungskoalition ringt um eine Grundsteuerreform für Baden-Württemberg. Die Vorstellungen sind unterschiedlich. Ein Kompromiss zeichnet sich bislang nicht ab.

Für Städte und Gemeinden ist die Grundsteuer einer der wichtigsten Einnahmequellen. Zuletzt zahlten Grundstücksbesitzer in Baden-Württemberg 1,8 Milliarden im Jahr. Nun muss diese Steuerlast neu verteilt werden, denn das alte Berechnungsmodell wurde vom Bundesverfassungsgericht gekippt. Jedes Bundesland kann ein eigene Regelung finden. In Baden-Württemberg stehen drei Modelle zur Diskussion.

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Gegen den Flächenfraß: das Bodenwert-Modell

An der Grünen-Basis hat das Bodenwert-Modell viele Anhänger. Es sieht vor, dass sich die Höhe der Grundsteuer am sogenannten Bodenrichtwert bemisst. Dieser Wert wird von Immobilienfachleuten in den Gemeinden, den Gutachterausschüssen, ermittelt. Er kann von Viertel zu Viertel höchst unterschiedlich ausfallen und richtet sich nach den bei Grundstücksverkäufen tatsächlich erzielten Quadratmeterpreisen.

Ob und wie ein Grundstück bebaut ist, soll beim Bodenwert-Modell keine Rolle spielen. Kritiker wie der Baden-Badener CDU-Landtagsabgeordnete Tobias Wald, Finanzfachmann seiner Fraktion, bemängeln deshalb: „Ein Einfamilienhausbesitzer zahlt dann genauso viel wie die Mieter eines zehnstöckigen Hochhauses zusammen. Das wird mit der CDU nicht zu machen sein.“

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Nabu ist Verfechter des Bodenwert-Modells

Die Verfechter des Bodenwert-Modells, zu denen der Naturschutzbund (Nabu) aber auch einige Bürgermeister zählen, widersprechen dieser Kritik. Hochhaus-Grundstücke seien in der Regel viel mehr wert, daher sei dann auch die Grundsteuer höher, argumentiert etwa Ulrich Kriese, Nabu-Sprecher für Bau- und Siedlungspolitik.

„Unsere Modellrechnungen zeigen, dass sich die Belastungsänderungen bei Einfamilienhausgrundstücken im Durchschnitt in Grenzen halten“, so Kriese. „Höher belastet würden Grundstücke in teuren, bevorzugten Lagen, also etwa Grundstücke in Villenvierteln. Höher belastet als heute würden außerdem vor allem Eigentümer unbebauter Grundstücke.“

Und genau darum geht es den Verfechtern des Bodenwert-Modells. „Wie viele Gemeinden im Land haben wir das Problem, dass wir zahlreiche voll erschlossene Grundstücke haben, die aber nicht bebaut sind“, sagt der Bürgermeister von Linkenheim-Hochstetten, Michael Möslang.

Auch wegen der bisher niedrigen Grundsteuer seien solche brachliegenden Bauflächen eine sichere Kapitalanlage. „Das ist mit Blick auf den ohnehin hohen Flächenverbrauch in Baden-Württemberg nichts, was steuerlich begünstigt werden darf“, so Kommunalpolitiker Möslang.

Vorbild Bayern: das Flächenmodell

In Bayern setzt man hingegen auf das Flächenmodell. Dort soll die Grundsteuer nur nach der Quadratmeterzahl berechnet werden. Der Immobilienwert spielt keine Rolle. Allerdings wollen die Bayern nicht nur die Grundstücksfläche berücksichtigen, sondern auch die Geschossflächen des Wohngebäudes. Für ein großes Mietshaus wäre bei derselben Grunstücksgröße also deutlich mehr Grundsteuer fällig als für ein Einfamilienhaus mit Garten.

Dieses Modell hat bislang auch die CDU für Baden-Württemberg gefordert. Die Christdemokraten hatten dabei wohl ihre Kernwählerschaft im Blick, die eher im Eigenheim auf dem Land als in den städtischen Altbauvierteln wohnt. Aber auch der Bund der Steuerzahler macht sich dafür stark.

„Wir halten das bayrische Flächenmodell für die sinnvollste Lösung“, sagt Zenon Bilaniuk, Vorsitzender des Landesverbandes Baden-Württemberg. „Es ist unbürokratisch und konfliktfrei. Denn die Flächengrößen stehen objetiv fest, darum wird es keinen Streit geben.“ Ein weiterer Vorteil sei, dass es keine automatischen Steuererhöhungen durch steigende Immobilienpreise gebe. „Die Grundsteuer steigt beim Flächenmodell nur, wenn der Gemeinderat eine Erhöhung des Hebesatzes beschließt. Das ist demokratisch und transparent“, so Bilaniuk. Als „zweitbeste Lösung“ könne sich der Steuerzahlerbund allerdings auch mit einem dritten Modell anfreunden.

Kompromissvorschlag: das Kombinations-Modell

Was Bilaniuk meint, ist das sogenannte Kombinations- oder Wald-Modell. Benannt nach dem CDU-Fachpolitker Tobias Wald, der es als Kompromiss zwischen den Forderungen seiner eigenen Partei und denen des Koalitionspartners entwickelt hat. „Wir erweitern das Flächenmodell um den Bodenwert und kommen damit den Grünen entgegen“, sagt Wald.

Drei Faktoren sollen demnach bei der Berechnung der Grundsteuer eine Rolle spielen: Bodenrichtwert, Grundstücks- und Gebäudefläche. „Das ist gerechter als das reine Bodenwert-Modell und hat auch gegenüber dem bayrischen Flächenmodell Vorteile“, wirbt Wald für seine Kompromiss-Idee.

Doch bei den Grünen stößt er damit auf wenig Gegenliebe. „Das Modell von Tobias Wald spielt wegen seines hohen Berechnungs- und Bürokratieaufwands in unseren Überlegungen keine Rolle“, sagt Fraktions-Pressesprecherin Bettina Jehne. „Wichtig ist ein einfacher Verwaltungsvollzug. Und die Grundsteuer muss eine Anreizwirkung umfassen, um baureife Grundstücke auch tatsächlich zu bebauen.“ Damit bleibt das Bodenwert-Modell Favorit der Ökopartei. Und das könnte bedeuten: Krach mit dem Koalitionspartner.