Verwaltungsrechtler Reichert: „Neubaugebiet im Klostergelände Neusatzeck kann bis zu zehn Jahren dauern“

Der Gemeinderat entscheidet am Mittwoch um 18 Uhr im Bürgerhaus Neuer Markt in Bühl zum vierten Mal über die Pläne für das Mutterhaus Neusatzeck.

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Nachdem das Gremium vor zwei Jahren grundsätzlich für ein Seniorenzentrum gestimmt hat, will eine knappe Ratsmehrheit inzwischen ein Neubaugebiet auf dem Klostergelände.

Im Interview spricht Verwaltungsrechtler Bernd Reichert (CDU) über die juristischen Konsequenzen.

Umstrittenes Bauprojekt: Oberbürgermeister Hubert Schnurr hat sein Veto gegen die knappe Mehrheitsentscheidung des Gemeinderates eingelegt, das Gelände des Mutterhaus Neusatzeck für eine Wohnbebauung vorzubereiten. Einen solchen Widerspruch des OB hat es in der jüngeren Geschichte der Stadt noch nicht gegeben.

Reichert

Der Oberbürgermeister ist nach der Gemeindeordnung Organ und Vorsitzender des Gemeinderats mit Stimmrecht. Der Bürgermeister kann einem Beschluss widersprechen, wenn er ihn für die Gemeinde für nachteilig hält. Das ist in Paragraf 43 Absatz 2 Satz 1 der Gemeindeordnung geregelt. Der Gemeinderat kann den gefassten Beschluss, den der Bürgermeister für nachteilig hält, entgegen der Auffassung des Bürgermeisters bestätigen. Dann hat der Bürgermeister kein Widerspruchsrecht mehr. Etwas anderes gilt für Beschlüsse, die der Bürgermeister für rechtswidrig hält. Das sehe ich bei der Entscheidung des Gemeinderates in Sachen Neusatzeck aktuell nicht. Schließlich hat der Gemeinderat die Planungshoheit.

In seiner Begründung für den Widerspruch warnt Schnurr vor möglichen Schadensersatzforderungen durch den Projektentwickler und die Dominikanerinnen. Der Bühler Ehrenbürger und ehemalige Stadtrat Jan Ernest Rassek, der Rechtsanwalt ist, hat Schnurr in einem Leserbrief ausdrücklich unterstützt.

Reichert

Schadensersatzansprüche des Projektentwicklers gegen die Stadt Bühl sehe ich nicht. Im Zivilrecht gibt es die Bestimmung des Paragrafen 311 Absatz 2 des Bürgerliches Gesetzbuchs (culpa in contrahendo). Im Verwaltungsrecht geht die Bestimmung des Paragrafen 38 Verwaltungsverfahrensgesetz vor. Wenn eine schriftliche Zusicherung nicht vorliegt, gibt es keinen Anspruch. Der Vorhaben- und Erschließungsplan nach Paragraf 12 Baugesetzbuch gibt auch keinen Anspruch her, denn im sogenannten Durchführungsvertrag ist üblicherweise ein Haftungsausschluss vereinbart, was in Bühl ebenfalls der Fall sein soll. Unabhängig davon kann sich die Gemeinde wegen der sogenannten Planungshoheit nicht vertraglich verpflichten, in jedem Fall einen Bebauungsplan zu erlassen.

Der Ortschaftsrat Neusatz hat sich vor zwei Jahren einstimmig und der Gemeinderat mehrheitlich für ein Seniorenzentrum auf dem Gelände des Mutterhauses ausgesprochen. Kann man so einen Beschluss einfach wieder kassieren?

Reichert

In der Geschäftsordnung des Gemeinderats steht üblicherweise, dass die Änderung eines Beschlusses erst nach sechs Monaten möglich ist. Diese Frist wurde eingehalten. Der Ortschaftsrat ist nur zu hören, weshalb die dortigen Beschlüsse nicht unter ein mögliches Veränderungsverbot fallen.

Das Mutterhaus Neusatzeck befindet sich im Außenbereich. Dort dürfen eigentlich nur land- und forstwirtschaftliche Gebäude entstehen. Wieso wurde das riesige Mutterhaus, das zwischen 1928 und 1981 in drei Bauabschnitten entstanden ist, überhaupt genehmigt? Beim letzten Bauabschnitt waren Sie der zuständige Bau-Bürgermeister.

Reichert

Das Mutterhaus in Neusatz liegt planungsrechtlich in einem sogenannten Sondergebiet. Deshalb wurde die Erweiterung 1981 genehmigt. Das Kloster hatte hierauf einen Rechtsanspruch. Allerdings wurde das Thema bereits 1981 verwaltungsintern intensiv diskutiert.

Der Erweiterungsbau von 1981 diente dem Orden als Seniorenheim, hatte also dieselbe Aufgabe, die der Projektentwickler für seinen Neubau vorsieht. Der Bestand entspricht aber den aktuellen rechtlichen Anforderungen an ein Seniorenheim nicht mehr. Benötigt der Projektentwickler den umstrittenen Bebauungsplan überhaupt, wenn er als Ersatz einen Neubau mit derselben Kubatur errichten würde?

Reichert

Möglicherweise wäre ein solcher Ersatzbau in einem Sondergebiet auch ohne Bebauungsplan genehmigungsfähig. Letztendlich entscheidet dann die zuständige Baurechtsbehörde, also die Stadt Bühl. Ich möchte aber darauf hinweisen, dass sich die Zeiten seit 1981 im Hinblick auf solche Bauvorhaben geändert haben. Damals war das unproblematischer.

Ortschaftrat und die knappe Mehrheit des Gemeinderates wollen auf dem Gelände des Mutterhauses ein Neubaugebiet. OB Schnurr hat darauf hingewiesen, dass eine solche städtebauliche Entwicklung im Flächennutzungsplan und im Regionalplan nicht vorgesehen ist. Ist eine Wohnbebauung überhaupt genehmigungsfähig?

Reichert

Einem Baugebiet anstelle der bisherigen Vorschläge bestehen erhebliche rechtliche Bedenken entgegen. Nach meiner Kenntnis gibt weder der Regionalplan noch der Flächennutzungsplan eine Wohnbebauung her. Diese Pläne müssten also geändert werden, was eine lange Zeit in Anspruch nehmen würde, ganz abgesehen davon, dass der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg in Mannheim bei einem Normenkontrollverfahren dieser Planung skeptisch gegenüberstehen dürfte. Aus meiner Sicht ist betriebswirtschaftlich die Einrichtung eines Wohngebietes, ganz abgesehen von den rechtlichen Problemen, schwer durchzuführen, weil die Kosten zur Baureifmachung erheblich sein dürften und auf die Grundstücke für die zukünftigen Eigentümer, die dort bauen wollen, umgelegt werden müssten.

Wie lange kann ein Genehmigungsverfahren dauern?

Reichert

Ich erinnere mich an ein Bebauungsplanverfahren in Neusatz, das knapp drei Jahrzehnte benötigt hat. Sollte der Gemeinderat für Neusatzeck ein Neubaugebiet beschließen, wird es sicher ein Normenkontrollverfahren geben. Es ist nicht auszuschließen, dass darüber bis zu zehn Jahre vergehen.

Was passiert aus verwaltungsrechtlicher Sicht, wenn der Gemeinderat sich am 8. Juli erneut für eine Wohnbebauung ausspricht?

Reichert

Sollte der Gemeinderat bei der Wohnbebauung bleiben, so muss die Stadtverwaltung einen Bebauungsplan nach den Vorgaben des Baugesetzbuches mit den von mir geschilderten rechtlichen Problemen aufstellen. Das Ganze wird dann auf die lange Bank geschoben.