Karlsruhe, im Jahr 2030: Unter dem Marktplatz rollt die U-Strab, der KSC eilt im neuen Stadion von Sieg zu Sieg und auf der A8 quälen sich E-Autos und E-Lkws zum Ziel. Die Stadt Karlsruhe ist auf 330.000 Einwohner gewachsen, hat Mannheim wieder als zweitgrößte Stadt Baden-Württembergs abgelöst.
Karlsruhe ist relativ gut mit den wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie zurecht gekommen, hat seine Anziehungskraft kaum verloren. Noch immer suchen junge Familien, die in die Stadt ziehen wollen, händeringend nach passendem, bezahlbarem Wohnraum. Auch das Umland profitiert davon, die Städte und Gemeinden rund um Karlsruhe wachsen.
So könnte es in Zukunft kommen. Schon heute wird daran gearbeitet, geplant, gebaut. So wie in Knielingen. Dort sind im Gebiet „Am Sandberg“ in den vergangenen Jahren mehrere Ein- und Mehrfamilienhäuser entstanden. Für die verbliebenen Flächen sucht das kommunale Immobilienunternehmen Volkswohnung gerade Bauwillige, die sich zusammenschließen und mit ihrem Konzept überzeugen.
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Den Zuschlag erhält also nicht der Meistbietende, sondern ein fachkundiges Gremium vergibt die Bauplätze nach Gesichtspunkten wie Klimaschutz und Nachhaltigkeit, Demographie der Interessentengruppe oder Mehrwert für die Umgebung.
„Befragungen im Raum Karlsruhe zeigen, dass zum Beispiel junge Familien, die Eigentum erwerben möchten, gerne in der Stadt geblieben wären – aber hier keine passenden Wohnangebote mehr finden“, sagt Pia Hesselschwerdt, Sprecherin der Volkswohnung. In Knielingen könnte sie nun eine Chance haben.
Bedarf für 20.000 zusätzliche Wohnungen
So wie im Nordwesten Karlsruhes entstehen gerade in vielen Stadtteilen neue Wohngebiete. Die Stadt will wachsen, sie muss wachsen. Schon vor fünf Jahren wurde ein Bedarf von 20.000 zusätzlichen Wohnungen bis 2030 ermittelt. Die Stadt bräuchte dafür rund 260 Hektar neue Wohnflächen, wie Experten errechnet haben. Weil das für die Stadt allein aber kaum zum stemmen ist, können auch die umliegenden Gemeinden zusätzliche Flächen schaffen. Obwohl die meisten von ihnen eigentlich sogar weniger Bedarf an Wohnflächen hätten.
Befragungen im Raum Karlsruhe zeigen, dass zum Beispiel junge Familien, die Eigentum erwerben möchten, gerne in der Stadt geblieben wären – aber hier keine passenden Wohnangebote mehr finden.Pia Hesselschwerdt, Volkswohnung
In den kommenden zehn, 15 Jahren werden zwischen 16.000 und 20.000 Menschen mehr in Karlsruhe leben. Das entspricht der Bevölkerung eines ganzen Stadtteils wie Neureut oder der Weststadt. Es ist vor allem der Zuzug von meist jungen Menschen, der die Stadt in den vergangenen Jahren wachsen ließ. Bei der Generation der Über-60-Jährigen beobachten Experten dagegen eine Flucht aus den Großstädten. Nur Stuttgart verzeichnet in dieser Altersgruppe mehr Wegzüge als der Stadtkreis Karlsruhe.
Dennoch kamen seit 2011 rund 23.000 Menschen mehr in die Stadt, als ihr den Rücken kehrten. Selbst im Jahr 2014, als in den größten Städten Deutschlands erstmals weniger Menschen zu- als abwanderten und Wissenschaftler schon eine „Stadtflucht“ prognostizierten, konnte Karlsruhe dagegen halten. Bis zum Ende des Jahres kamen rund 900 Menschen mehr nach Karlsruhe, als gingen.
Zuzug in die Großstadt unterbrochen
Doch wird dieser Trend anhalten? Ende 2019 war die Entwicklung erstmals seit 1998 negativ. Im vergangenen Jahr ist die Einwohnerzahl sogar spürbar gesunken.
Die Großstadt wird mittelfristig wohl dennoch nicht ihre Anziehungskraft verlieren. Gerd Hager, Direktor des Regionalverbands Mittlerer Oberrhein, glaubt an eine weiter steigende Nachfrage nach Wohnraum in und um Karlsruhe. „Ein wichtiger Faktor für den Zuzug von Menschen ist auch die wirtschaftliche Entwicklung einer Region“, sagte Hager im Gespräch mit den BNN. Durch zukunftsträchtige Branchen wie die IT sei Karlsruhe gut aufgestellt. Wegen des gut ausgebauten Verkehrsanbindung könnte davon auch das Umland profitieren.
Die Attraktivität der Großstadt ist für die umliegenden Städte und Gemeinden allerdings Fluch und Segen zugleich. Hohe Lebenshaltungs- und Grundstückskosten, dichter Verkehr. Diese Punkte zählt Johannes Arnold auf, wenn er über die Nachteile seiner Wahlheimat Ettlingen spricht. Für den Oberbürgermeister der Großen Kreisstadt überwiegen aber die Vorteile. So sei etwa die Anbindung an den Öffentlichen Nahverkehr deutlich besser als in der Fläche.
880 Wohnungen sollen bis 2028 in Ettlingen und seinen Ortsteilen noch entstehen. Der Flächennutzungsplan, mit dem der Nachbarschaftsverband Karlsruhe die Entwicklung der umliegenden Kommunen plant, gesteht der Stadt sogar noch deutlich mehr zu. Vor allem den Berufstätigen, die Tag für Tag nach Ettlingen einpendeln, will man mit den geplanten Wohnungen ein Angebot machen.
„Extrem wachsen wollen wir aber nicht“, erklärt Wassili Meyer-Buck, Leiter des Ettlinger Planungsamtes, die Zukunftsstrategie der Stadt. Doch ganz ohne neue Wohnungen würde die Einwohnerzahl Ettlingens mittelfristig sinken. Wie kann das sein? Müsste es nicht für jede freie Wohnung zig Interessenten geben?
Menschen wohnen großzügiger
Tatsächlich ist der Grund dafür im Lebenswandel der Bevölkerung zu suchen. Vor einigen Jahrzehnten noch lebten im Durchschnitt vier, fünf Menschen unter einem Dach. Heute sind es gerade einmal etwas mehr als zwei, in Stadtwohnungen oft sogar noch weniger.
Das heißt: Der Wohnraum, den jeder für sich in Anspruch nimmt, ist in der Vergangenheit stark gewachsen und wird weiter steigen. Vor allem ältere Menschen leben, etwa weil die Kinder längst ausgezogen sind, oft vergleichsweise großzügig.
Darauf müssen Städte wie Ettlingen oder Karlsruhe reagieren. Deshalb wird sich die Region Schritt für Schritt wandeln. In den Ettlinger Ortsteilen entstehen etwa verstärkt kleinere, seniorengerechte Wohnungen. Damit soll der Generation 65 Plus der Umzug erleichtert werden. Weg aus dem eigenen, zu groß gewordenen Heim - aber nicht weg aus dem sozialen Umfeld. Auch in der Kernstadt sollen künftig mehr Menschen auf kaum mehr Fläche wohnen können. „Das Einfamilienhaus wird es dort nicht mehr geben können“, blickt Meyer-Buck in die Zukunft.
Die Stadt wandelt sich nur langsam
Bis die Veränderungen, die sich heute schon andeuten, sichtbar werden, wird noch Zeit vergehen. „Die gebaute Stadt ist ein träges System“, sagt Christian Inderbitzin, der am KIT die Professur „Stadt und Wohnen“ inne hat. „Es ist davon auszugehen, dass die Stadt nicht von heute auf morgen anders aussehen und funktionieren wird, aber wir werden anders in ihr leben“, ist sich der Architekt sicher.
Bis heute sind seiner Erfahrung nach viele Städte geprägt von der Architektur der Nachkriegsjahre, die auf die durchschnittliche Kleinfamilie ausgelegt sei. Nur: Die gibt es immer weniger. Als drittgrößtes kommunales Wohnungsunternehmen in Baden-Württemberg verfügt die Volkswohnung in Karlsruhe noch über einen großen Bestand an Wohnungen aus dieser Zeit.
Es ist davon auszugehen, dass die Stadt nicht von heute auf morgen anders aussehen und funktionieren wird, aber wir werden anders in ihr leben.Christian Inderbitzin, Professor für Stadt und Wohnen am KIT
Damit steht das Unternehmen vor einer Herausforderung: „Für uns stellt sich vor allem die Frage, wie die neuen Anforderungen nicht nur in Neubauquartieren bedient werden können, sondern wie es gelingt, auch Bestände aus den 1960er-Jahren behutsam zu erneuern“, sagt Pia Hesselschwerdt, Sprecherin der Volkswohnung.
In der Entwicklung dieser Siedlungen sieht auch Inderbitzin großes Potenzial für Karlsruhe. Wie aber die Anforderungen an das Wohnen in der Zukunft aus? „Wir brauchen andere, offenere und flexiblere Wohnangebote, welche der veränderten Nachfrage gerecht werden“, sagt Inderbitzin. Wohnraum für Patchwork-Familien, für Alleinerziehende, Senioren-Wohngemeinschaften oder Alleinstehende in Gemeinschaft beispielsweise. „Dieser Wohnraum muss auch Möglichkeiten zum Arbeiten bieten, wobei das die erwerbsmäßige Arbeit wie auch nicht kommerzielle Tätigkeiten umfasst“, skizziert der Architekt seine Zukunftsvision.
Weniger Regeln für mehr Innovation
Damit eine Stadt in Zukunft den Anforderungen an modernes Wohnen gerecht werden kann, spricht sich Inderbitzin für mehr Mut zur Innovation und einer Liberalisierung aus. Dazu gehöre auch mehr Verantwortung für den Einzelnen. Bestehende Gesetze und Regularien würden aus seiner Sicht eher verhindern, dass der Wohnungsbau der veränderten Nachfrage gerecht werde. „Viele Bestimmungen beeinflussen nicht zuletzt den immer wieder kritisierten Preisanstieg beim Wohnen“, sagt Inderbitzin.
Karlsruhe versucht über die Volkswohnung mit vergleichsweise günstigem Wohnraum entgegenzusteuern. Allein zwischen 2015 und 2019 seien so 500 neue geförderte Wohnungen entstanden. In den nächsten vier Jahren sollen noch einmal mehr als 650 hinzu kommen.
